疫情下的长租公寓:蛋壳们的“生死考”

〖壹〗
、疫情下蛋壳等长租公寓面临生死考验
，陷入舆论风波，其“小聪明 ”行为源于现金流压力 ，行业虽有问题但不宜妖魔化
。具体内容如下：疫情引发的“罗生门
”蛋壳公寓的租金返还政策及引发的风波：2月3日蛋壳公寓官微发布租客租金返还政策
，武汉地区无法返程租客返还一个月租金，武汉以外租客享受与延期返工天数相同的免费延住或租金返还。

〖贰〗、长租公寓在经历行业危机后 ，需通过转型探索多元化盈利模式 、精细化运营及深耕细分市场实现突围
，未来仍具发展潜力但需解决核心问题 。

〖叁〗
、长租公寓“蛋壳”暴雷的核心原因在于其利用租金贷模式进行高风险融资扩张，最终因资金链断裂导致系统性崩盘
。 以下是具体分析：租金贷模式本质：以租客信用为抵押的“债权转让 ”操作流程：蛋壳公寓与租客签订长期（如一年）租房合同 ，同时诱导租客与第三方贷款公司签订借贷协议。

〖肆〗、疫情之下
，长租公寓出现了一系列有争议的操作，如蛋壳公寓一边要求房东免租却未给租客免租 、大规模赶客；自如哄抬租金
、私自涨价、未保洁却收费 、退押金缓慢；三彩家借疫情不给房东租金等 ，这些行为引发了广泛关注和质疑 。

〖伍〗
、蛋壳公寓的危机现状蛋壳作为头部长租公寓运营商
，近期陷入严重资金链危机
。北京总部出现百人维权，深圳分公司被客户上门追款 ，公司负责人公开承认资金紧张、难以集中兑付。这一局面标志着长租公寓行业野蛮生长阶段的终结，也暴露出资本驱动模式下积累的深层矛盾 。

长租公寓为何两个月来频现“跑路”?

长租公寓两个月来频现“跑路 ”的核心原因在于其“高收低租
”“长收短付”及“租金贷 ”等高杠杆经营模式
，叠加疫情冲击导致资金链断裂，最终引发暴雷跑路
。

长租公寓频频跑路的原因主要是其资金运作模式存在高风险 ，且违法成本较低；其坑害年轻人的方式主要是通过资金池错配 、诱导租客签订长期合同并一次性支付高额租金等手段非法获利
，最终导致租客和房东双方受损。

长租公寓跑路原因 宏观经济压力下，经济整体面临挑战 ，租房需求变化
，房地产市场调整给运营商带来资金压力 。行业发展初期监管滞后，野蛮生长情况多 ，新监管政策落地需过程
，部分脆弱企业无法适应而倒下
。

郑州长租公寓坑人原因利用租户贪便宜心理：刚毕业的“小白
”是互联网成长起来的一代，习惯网上租房。不法长租公寓以明显低于市场价的租金吸引租户 ，如正常1500元/月的标间
，这里年付只需800元/月，租户容易被低价迷惑而忽略潜在风险 。

长租公寓成为“雷区” ，主要与企业资金链断裂跑路
、高进低出模式、背靠背合同模式以及监管不足等因素有关，具体如下：企业资金链断裂跑路：近期
，杭州 、深圳、上海等地纷纷曝出长租公寓企业“爆雷 ”跑路现象。

疫情给长租公寓市场带来的几个无法逃避的现实

〖壹〗
、疫情给长租公寓市场带来的无法逃避的现实如下：人口流动与需求结构变化北京因防疫常态化加速低端产业清退，小微企业困境导致就业人口外迁 ，预期百万级人口减少
，低端长租住房供过于求，经营机构倒闭或转行现象普遍
。

〖贰〗、疫情引发的“罗生门”蛋壳公寓的租金返还政策及引发的风波：2月3日蛋壳公寓官微发布租客租金返还政策 ，武汉地区无法返程租客返还一个月租金
，武汉以外租客享受与延期返工天数相同的免费延住或租金返还。此做法从公关传播看有可点赞之处且时间靠前，但随后引发“一鱼两吃
”风波 。

〖叁〗 、长租公寓“爆雷”原因经营模式问题：采取“高进低出
、长收短付 ”模式 ，即高价租入房源再低价出租
，一次性收取租客1 - 2年租金，却按月向房东支付租房款
。随着扩张 ，资金吃紧
，房东收不到款便强制收房，租客无房可住且剩余租金难拿回。

〖肆〗、行业洗牌加速：疫情成为“试金石
”市场冲击显著：2020年上半年 ，长租公寓行业因疫情遭遇“黑天鹅事件”，头部企业自如 、青客等均出现空置率上升
、成本激增、违约加重等问题
，中小机构更因资金链断裂频繁暴雷 。据权威机构统计，2020年前5个月已有5家长租公寓品牌暴雷 ，行业信任危机加剧
。

〖伍〗 、成本与收益失衡：为抢占市场
，部分企业采取“高收低租 ”策略，即以高于市场价的费用从房东处租入房源 ，再以低于市场价的费用租给租客。这种策略虽能快速吸引客户
、降低空置率
，但长期来看，收入无法覆盖成本 ，必然导致亏损 。

疫情冲击美国租赁行业?长租公寓委员会:影响逐渐减小

〖壹〗、疫情对美国租赁行业冲击逐渐减小
，长租公寓租金支付情况显示影响趋缓
。具体分析如下：租金支付比例回升，疫情影响减弱根据美国长租公寓委员会（NMHC）2020年5月27日的统计 ，全美1150套长租公寓中
，93%的家庭已全部或部分支付了五月租金。与2019年同期相比，这一比例下降了5个百分点 ，但较4月同期2个百分点的差距显著收窄 。

〖贰〗 、全美长租公寓5月租金缴付超预期，显示市场表现好于预期
，投资人可关注政策支持
、市场情绪变化，结合数据分析和分散投资策略把握投资良机
。租金缴付情况超预期数据表现：截至2020年5月6日 ，全国多户型住宅委员会（NMHC）对全美1140万套长租公寓的调研显示
，80.2%的租户全额或部分支付了房租。

〖叁〗、中国饭店协会公寓委员会预计，2012017年底我国长租公寓将分别达到200万间 、400万间 ，2020年底品牌公寓将超过1000万间
，长租公寓市场增长空间广阔 。多样化运营模式优势集中式公寓品牌打造与集中管理：房屋租赁企业一次性获取整栋或者数层住宅楼宇，经过装修后分散出租。

〖肆〗、长租公寓行业近来面临诸多乱象 ，蛋壳等“二房东生意
”模式面临资金流危机
、盈利困境及资本态度转变等问题
，未来发展需回归服务本质
。行业乱象丛生租金贷问题严重：租金贷是公寓管理公司与金融机构合作，引导租客办理贷款提前支付一年租金 ，租客再每月偿还金融机构贷款
，存在较大涉稳风险。

〖伍〗、月以来，以深圳 、南京
、佛山为代表的多个热点城市发文规范租赁市场 ，有望扭转气氛压抑的租赁市场 。形成资金沉淀 中国证券报记者梳理发现，近期部分知名长租公寓企业频频陷入拖欠员工工资、租户排队退押金 、深陷流动性危机
、或将宣布破产、App瘫痪 、管家失联
、拖欠供应商货款、连续被列为执行人等负面风波
。

疫情之下,长租公寓集体开启“吃相难看 ”模式……

〖壹〗 、疫情之下
，长租公寓出现了一系列有争议的操作，如蛋壳公寓一边要求房东免租却未给租客免租
、大规模赶客；自如哄抬租金、私自涨价 、未保洁却收费、退押金缓慢；三彩家借疫情不给房东租金等 ，这些行为引发了广泛关注和质疑。

〖贰〗
、疫后长租公寓大洗牌开启问题品牌“吃相难看
”：南京众禾房地产经纪有限公司出现问题
，房东未收到打款，租客已交租 ，众禾一边收租一边拖欠房东房租
，还抓紧为空置房源找租客，可能让租客和房东面临更严重损失 。

〖叁〗、事件背景：疫情冲击下自如的“违约操作”自如作为链家孵化的长租公寓品牌 ，自2011年成立以来迅速扩张
，覆盖全国9个城市，管理房源超100万间 ，入住率达95%
，是行业当之无愧的领头羊
。

〖肆〗 、现金流紧绷的原因：往年开年是租房旺季，春节前长租公寓会为节后高峰提前收房 ，但疫情导致节后高峰未到，出现大量空置
，现金流紧绷。

〖伍〗
、长租公寓行业近来面临诸多乱象，蛋壳等“二房东生意 ”模式面临资金流危机、盈利困境及资本态度转变等问题 ，未来发展需回归服务本质 。行业乱象丛生租金贷问题严重：租金贷是公寓管理公司与金融机构合作
，引导租客办理贷款提前支付一年租金，租客再每月偿还金融机构贷款 ，存在较大涉稳风险
。